Ötən illərlə müqayisədə Azərbaycanda tikinti bumu xeyli səngiyib. Paytaxt Bakıda əvvəlki kimi sürətli tikinti işləri aparılmır. Hazırda tikintisi aparılan binaların əksəriyyəti təməli ötən illərdə qoyulan tikililərdir. Bu faktı statistik məlumatlar da təsdiqləyir.
Məsələn, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatı görə, 2021-ci ilin yanvar-iyul aylarında Azərbaycanda istismara verilən yaşayış evlərinin ümumi sahəsi 1 milyon 201 min kvadratmetr təşkil edib. Bu da 2020-ci ilin müvafiq dövrünün göstəricisindən 56,7 faiz azdır. Cari ilin yanvar-iyul ayları ərzində yaşayış evlərinin tikintisinə kapital qoyuluşları 537,3 milyon manat (azalma 28,3 faiz) təşkil edib. 2020-ci ildə isə Azərbaycanda istismara verilən yaşayış evlərinin ümumi sahəsi 4 milyon 957,2 min kvadratmetr təşkil edib ki, bu da 2019-cu ilin göstəricisindən 47,6 faiz azdır.
Qeyd edək ki, bu tikililər arasında özəl şirkətlərin payı çox olsa da, dövlət sifarişi əsasında tikilən binalar da var. Bu gün dövlət müxtəlif kateqoriyadan olan insanların mənzil şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün müxtəlif ərazilərdə çoxmənzilli binalar inşa etdirir. Bir müddət əvvəl isə dövlət sifarişi əsasında tikilən binalarda qiymət xərcinin açıqlanması ilə bağlı təklif irəli sürülmüşdü. Hesab edilirdi ki, bu xərclər şəffaf şəkildə açıqlanarsa, bazardakı real vəziyyəti daha dolğun şəkildə analiz etmək mümkün olacaq. Amma indiyədək, bu kimi sifarişləri yerinə yetirən şirkətlər layihə xərclərini detallı şəkildə açıqlamaqda maraqlı olmayıblar.
Maraqlıdır, görəsən, dövlət sifarişi əsasında tikilən binanın 1 kvadratmetri neçəyə başa gəlir? Özəl şirkətlərə məxsus binalarla dövlət sifarişi əsasında tikilən binalara çəkilən xərclər arasında nə qədər fərq olur? Ümumiyyətlə, dövlət sifarişi əsasında indiyədək nə qədər bina istifadəyə verilib?
Satınalma prosesi tam şəffaf deyil
Məsələyə münasibət bildirən əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı hafta.az-a açıqlamasında deyib ki, dövlət birbaşa mənzil tikmir:
“Dövlət sadəcə satınalma yolu ilə müsabiqə keçirir və özəl şirkətləri bu prosesə cəlb edir. Satınalma müsabiqələrinin şəffaflığı ilə bağlı müəyyən suallar, təklif və iradlar zaman-zaman gündəmdə olub. Hətta bəyan olunub ki, bu müsabiqələr daha şəffaf keçirilsin. Bu istiqamətdə müəyyən ictimai nəzarət daha da gücləndirilsin və s. Hələ ki, biz ümumi qayda və prinsiplərə uyğun keçirilən müsabiqələr müşahidə edirik. Müşahidələr onu göstərir ki, analoji istiqamətlər üzrə özəl mənzil tikinti korporativləri tərəfindən inşa olunan mənzillərin 1 kvadratmetrinin dəyəri dövlətin sifarişçisi olduğu mənzillərlə müqayisədə daha ucuz başa gəlir. Burada müxtəlif səbəblərin olmasına dair müzakirə aparmaq mümkündür. Təəssüflər olsun ki, satınalma nəticələri ilə bağlı rəqəmlər açıq mənbələrdə olmadığına görə bu yöndə nəsə söyləmək mümkünsüzdür. Belə demək mümkündürsə, satınalma prosesi tam olaraq şəffaf deyil və yaxud satınalma prosesində iştirak edən tikinti şirkətlərinin icraçıları müsabiqəyə təqdim etdikləri rəqəmlərlə bağlı konkret olaraq xərc maddələrinin açıqlamaları göstərilmir. Yəni onlar satınalmaya qoşulurlar, iştirakla bağlı müraciət edirlər, təklif verirlər və həmin təkliflərdə müəyyən rəqəmlər açıqlayırlar, amma həmin rəqəmlərin konkret olaraq açıqlaması verilmir. Məsələn, hansısa tikinti şirkəti 2 bloklu 16 mərtəbəli bir yaşayış binasının başa gəlməsi üçün tutaq ki, 10 milyon manatlıq təklif verir. Bəs, bu 10 milyon manatın xərc maddələri necə bölüşdürülür? Bu məbləğin neçə faizi ilkin olaraq hazırlıq, neçə faizi tikinti, neçə faizi infrastrukturun qurulması və s. prosesə gedir? Yəni ortada ümumi rəqəm olur və xərc maddələri göstərilmir”.
Xərclər, təxminən, 10-15 faiz şişirdilir
Ekspert vurğulayır ki, bu tip layihələrdə xərclər təxminən 10-15 faiz şişirdilir: “2019-cu ilə qədər mənzil tikintisinin 1 kvadratmetrinə çəkilən xərclər bir qədər fərqli və aşağı idi. 2019-cu ildən sonra tikinti qaydalarının dəyişməsilə ümumi vəziyyət də dəyişdi. Məsələn, bir tikinti şirkəti “Nərimanov”, “Gənclik” metrostansiyaları ətrafında bina tikmək istəyirsə, ilk növbədə, tikinti aparacağı ərazini almalıdır. Bu torpaq sahəsinin mülkiyyətdə olması vacib şərtdir. Mülkiyyətdə olan torpaq sahəsinin alınması əvvəlki qaydalarla müqayisədə tikintidə xərc maddələrinin artımına gətirib çıxarır. Tutaq ki, əvvəl tikinti şirkəti 30 sot torpaq sahəsini sərəncama alıb onun üzərində tikinti aparmaq üçün maksimum 1 milyon vəsait sərf edirdisə, indi 30 sot torpaqda konkret olaraq mövcud şərtlərlə götürsək, maksimum 8400 kvadratmetr tikinti aparmaq mümkündür. Burada rentabellik göstəriciləri olduqca aşağı olacaq və yaxud da ümumiyyətlə rentabelli olmayacaq. Ona görə tikinti şirkətləri daha böyük ərazilər almaq məcburiyyətindədir. Deyək ki, tikinti şirkəti 1 hektar ərazini Nərimanov, Gənclik istiqamətlərində minimum 12-13 milyona alırsa, həmin sahədə aparılacaq tikinti sahəsi maksimum 28 min kvadratmetrdir. Torpaq sahəsi alınarkən həmin tikintinin 1 kvadratmetri tikinti şirkətinə 445 manatdan baha başa gəlir. Bura sənədləşmə, tikinti xərcləri və s. əlavə etdikdə tikintinin 1 kvadratmetri 1000 manatı keçir.
Bu gün bazarda, əslində, yenitikililərin çox sürətlə qiymət artımının əsas səbəblərdən biri məhz bu məsələdir. Tikinti şirkətləri, təbii ki, torpaq sahəsini almağa məcburdur və torpaq sahəsinin ümumi tikinti portfelində payı çox sürətlə artır. Şəhərin mərkəzinə doğru getdikcə bu pay artmaqda davam edir. Məsələn, “Həzi Aslanov” metrosu yaxınlığında 1 hektar ərazini tikinti şirkəti 3 milyon manata alırsa, “Nərimanov”da bu rəqəm 12-13 milyon manat, “Sahil” metrosunun yaxınlığında isə 50 milyon manatdan yuxarıdır. Bugünkü təhlillər onu deməyə əsas verir ki, tikintinin 1 kvadratmetrinin başagəlmə qiyməti 2017- 2018-ci ildəkindən təqribən 2 dəfə fərqlənir. Bu istiqamətdə, təxminən, 2 dəfə artım var”.
Dövlət sifarişi ilə tikilən binalarda mənzillər ucuzdur...
Mövzu ilə bağlı hafta.az-a danışan daşınmaz əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev isə bildirir ki, dövlət sifarişi əsasında müxtəlif kateqoriyadan olan insanlar üçün tikilən mənzillərin sayı dəqiq məlum deyil. Onun sözlərinə görə, bu proses hazırda da davam edir və mənzil növbəsində çoxlu sayda insan var: “Bu gün dövlət sifarişi əsasında məcburi köçkünlərə, müharibə əlillərinə, şəhid ailələrinə və s. mənzillər tikilir. Eyni zamanda, MİDA-nın sifarişi ilə çoxmənzilli sosial binalar tikilir. Təbii ki, bu işlərin hamısı dövlətin sifarişi əsasında ayrı-ayrı özəl şirkətlər tərəfindən icra olunur. Hazırda da bu istiqamətdə işlər aparılır deyə, ortada hansısa konkret rəqəm yoxdur. Təhlillər onu deməyə əsas verir ki, tikinti xərcləri ötən illərlə müqayisədə xeyli dərəcədə artıb. Tutaq ki, ötən illərə qədər tikinti şirkətləri üçün tikintinin 1 kvadratmetrinin xərci təxminən 250 manatdan 400 manata kimi də dəyişirdi. Daha vip binalarda isə bu rəqəm bir qədər yüksək olurdu. Bu gün isə artıq xərc o deyil. Bir il ərzində tikinti materiallarının qiymətində kəskin artım müşahidə olunub. Əksər tikinti materiallarının qiyməti hətta 2 dəfəyə qədər bahalaşıb. Tikintinin qiymətini artıran amil həm də tikilinin yerləşdiyi ərazidir. Məsələn, bir tikinti şirkəti Xırdalanda və “Sahil” metrosu yaxınlığında eyni keyfiyyətdə iki bina təhvil verib. Şəhərdən kənarda yerləşən binada mənzilin 1 kvadratmetri 1000 manata, şəhərin mərkəzində isə 2000 manata təklif olunur. Mərkəzdə tikintiyə yararlı torpaq sahəsi olduqca bahadır. Təbii ki, torpağa çəkilən xərc də tikinti xərcinin üzərinə gəlinir. Bu gün dövlət xətti ilə tikilən binalar var ki, qiymətlər fərqlidir. Məsələn, MİDA-nın satışa çıxardığı mənzillər mövcuddur. Həmin mənzillərin qiyməti o ərazilərdə digər tikinti şirkətlərinin təklifinə baxanda çox ucuzdur. Onlar torpağa pul verməyiblər və sadəcə tikinti, təmir xərcləri üst-üstə gəlinib və vətəndaşa da həmin xərclərə uyğun qiymət təklif olunub. Tutaq ki, MİDA mənzilləri Yasamalda təmirli vəziyyətdə 1 kvadratmetri təqribən 900 manata təklif olunur. Həmin ərazidə Şərifzadə küçəsinin yaxınlığında isə bu rəqəm 1600-2000 manat civarındadır. Demək olar ki, yarıbayarı qiymət fərqi var”.
Tikinti şirkətləri üçün hansısa yumşalmalar olmalıdır
Ekspert onu da əlavə edir ki, hazırda paytaxtda əvvəlki illərdə olduğu kimi sürətli tikinti müşahidə olunmur: “Bunun əsas səbəblərindən biri torpaq sahələrinin baha olmasıdır. Eyni zamanda, satışda köhnədən qalan ucuz evlər var. Həm də tikinti materiallarının qiyməti sürətlə arta-arta getməkdədir. Bu tendensiyanın nə vaxta qədər müşahidə olunacağı isə bəlli deyil. Bu gün kvadratı 1500 manata satışa başlayan şirkət sabah həmin mənzili 1700-1800 manata qaldırsa, ona alıcı yaxın durmayacaq. Lazımdır ki, burada bazar formalaşsın. Bu gün bazarda qeyri-sabitlik var. Digər tərəfdən, əksər tikinti materiallarının vergidən azad olunması vacibdir. Tikinti şirkətlərinə dövlət tərəfindən hansısa yumşalmalar olmalıdır. Məsələn, hazırda paytaxtda tikinti üçün torpaq sahəsi məhduddur. Bakı şəhərində Fövqəladə Hallar Nazirliyi tərəfindən qəzalı olduğu qeydə alınan100-dən artıq bina var. Eyni zamanda, istismar müddəti başa çatan yüzlərlə bina mövcuddur. Bunlar mərhələli şəkildə sökülüb yerində yeni bina tikilməlidir. Bu işləri dövlət aparmır, nə də dövlət sifarişi ilə həyata keçirilmir. Əslində, dövlət prosesə nəzarət etməlidir ki, özəl şirkətlərlə söküləcək ərazidə yaşayan sakinlər arasında narazılıq yaranmasın”.
