Bu ildən daşınmaz əmlak bazarında bir neçə yeniliyin tətbiqi nəzərdə tutulur. Belə ki, Azərbaycanda daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üzrə, mənzil-tikinti kooperativinin üzvünün pay haqqı üzrə və bina tikintisi fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslərdən yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin alınması ilə bağlı həyata keçirilən ödənişlərin yalnız nağdsız qaydada həyata keçirilməsi planlaşdırılıb. Bununla bağlı ötən il “Nağdsız hesablaşmalar haqqında” qanuna yeni maddə əlavə edilib və bu qaydanın bu il fevralın 1-dən qüvvəyə minməsi nəzərdə tutulur. Eyni zamanda, Vergi Məcəlləsinin 165.6-cı maddəsinə uyğun olaraq fiziki şəxs olan istehlakçılar tərəfindən bina tikintisi fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslərdən nağdsız qaydada alınmış əmlaka görə ödənilmiş əlavə dəyər vergisinin qaytarılması şərtləri və qaydası müəyyənləşdirilib. Qanunvericilikdə edilmiş dəyişikliyə əsasən, mənzil alanda ƏDV-nin bir hissəsinin geri qaytarılması nəzərdə tutulub.
Amma burada bir məsələ var ki, mövcud qanunvericiliyə əsasən, həm nağd, həm də nağdsız əməliyyatlar zamanı banklar müəyyən məbləğdən sonra vəsaitin mənbəyi ilə bağlı müştəridən deklorasiya tələb edirlər. Nəzərə alaq ki, indiki halda daşınmaz əmlakın nağdsız alqı-satqısı yalnız çıxarışlı (kupçalı) binalarda mümkündür. Həmin binalarda isə mənzilin 1 kvadratmetri minimum 1500 manatdan başlayır. Çıxarışlı binadan sahəsi 60 kvadratmetr mənzil almaq istəyən vətəndaş buna görə təqribən 90-95 min manat vəsait ödəməlidir. Bəs, görəsən, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı zamanı vətəndaşlardan ödənilən vəsaitin deklorasiyası tələb olunacaqmı? Ümumiyyətlə, nağdsız alqı-satqı daşınmaz əmlak bazarına necə təsir göstərəcək?
Məsələni qəzetimizə şərh edən daşınmaz əmlak sahəsi üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyib ki, bu sahədə alqı-satqı ilə bağlı yeni hüquqi tənzimləməyə ehtiyac var:
“Bildiyimiz kimi bu gün Azərbaycanda daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üç formada aparılır. Çıxarışlı mənzillərin alqı-satqısı notarial qaydada rəsmilləşdirilir. Bu növ alqı-satqı zamanı daşınmaz əmlakı alan şəxs notarial qaydada sənədlər yoxlanıldıqdan sonra ödənişi ona verilən hesab nömrəsinə edir və əmlakı satan da həmin hesab nömrəsi üzərindən öz vəsaitini nağdlaşdırır.
Çıxarışı olmayan yeni tikili binaların ilkin alqı-satqısı müqavilə ilə aparılır. Yəni MTK-nın vediyi müqavilə və maliyyə arayışı əsasında onun rəhbərinə nağd şəkildə ödəniş edilir. Yeni tikili binalarda təkrar satışlar zamanı isə çıxarış olmadığına görə və prosedur notarial qaydada getmədiyinə görə burda da ödəniş nağd formada edilir. Amma hazırda Bakıda yüz minlərlə çıxarışı və ya müqaviləsi olmayan fərdi həyət evləri var. Bu evlərin satılması üçün bir mexanizm yoxdur. Buna görə də vətəndaşlar bu evləri bir-birinə daha çox etibarnamə yolu ilə satır, yaxud sayğacları alıcının adına keçirirlər. Bu zaman da ödəniş nağd şəkildə olur”.
Ekspert hesab edir ki, daşınmaz əmlakın alqı-satqısının nağdsız formada aparılması üçün ilk növbədə həmin satış mexanizmləri dəyişilməlidir: “Məsələn, yeni tikili binalarda satılan mənzillərin hər birinin reyestri aparılmalı, bütün mənzillər qeydiyyata alınmalıdır. Bu, həm də bir mənzilin bir neçə şəxsə satılmasının qarşısını alar. Amma bu mənzillərin çıxarışlar verilənə qədər təkrar satışı zamanı hansı mexanizmin tətbiq edilə bilməsi sual altındadır. Sənədi olmayan həyət evlərinin də ilkin qeydiyyatı olmalı, onların rəsmiləşdirilməsi hansısa dövlət qurumunda aparılmalıdır ki, alqı-satqı prosesi nağdsız ödənişlə olsun. Sözügedən qanunun tətbiqi üçün daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə də bağlı qanuna dəyişiklik edilməlidir. Əks halda yeni mexanizmin işləməsi çox çətindir. Qanun bütün daşınmaz əmlakın alqı-satqısını nəzərdə tutur. Amma bu gün satışa çıxarılan daşınmaz əmlakın maksimum 30 faizinə bu qanunu tətbiq etmək olar. Çünki satılan evlərin böyük əksəriyyəti çıxarışı olmayan evlərdir”.
Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı prosesində vətəndaşlardan ödənilən vəsaitə dair deklorasiya tələb olunub-olunmayacağına gəlincə, ekspert qeyd edib ki, adətən bu sahədə alqı-satqı zamanı müştəridən deklorasiya tələb edilmir: “Düzdür, banklar digər istiqamətlər üzrə müştəridən vəsaitin mənbəyini soruşurlar. Qanunvericiliyə görə, nağdsız alqı-satqı çıxarışlı binalarda mümkündür. Çıxarışlı mənzillərin alqı-satqısı isə notarial qaydada rəsmilləşdirilir. Bu növ alqı-satqı zamanı daşınmaz əmlakı alan şəxs notarial qaydada sənədlər yoxlanıldıqdan sonra ödənişi ona verilən hesab nömrəsinə edir və əmlakı satan da həmin hesab nömrəsi üzərindən öz vəsaitini nağdlaşdırır”.
Mövzu ilə bağlı bizimlə fikirlərini bölüşən bank məsələləri üzrə ekspert, hüquqşünas Əkrəm Həsənov deyib ki, “Çirkli pulların yuyulması” haqqında qanunvericiliyə əsasən, 20 min manatdan artıq vəsaiti bank şübhəli əməliyyat kimi qeydə ala bilər: “Bu limit həm nağd, həm nağdsız bütün əməliyyatlara aiddir. Amma biz müşahidə edirik ki, banklar bəzən 20 min manatdan aşağı əməliyyatların da sorğu-sualını aparır. O ki qaldı daşınmaz əmlakla bağlı məqama bankın ixtiyarı var ki, 20 min manatdan yuxarı olan əməliyyatın mənbəyini araşdırsın. Düzdür, çoxmənzilli binalarda 20 minə mənzil yoxdur. Qiymətlər 50-60 min manatdan başlayır. Bankların nağdsız şəkildə daşınmaz əmlak alanlardan vəsaitini sorğu-sual edib-etməyəcəyini isə zaman göstərəcək. Hələlik bu barədə konkret fikir bildirmək mümkün deyil”.
